浅谈我在襄阳这三个月对襄阳房产行业的见闻！！！

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浅谈我在襄阳这三个月对襄阳房产行业的见闻！！！

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本人从事地产行业有三年了，在上海，苏州，武汉都从事过地产行业，恰恰也是从2015年～2018年房价开始疯长的这段时间，咱们先分析一下襄阳房价大涨的几个原因。

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首先从大环境上来说，政府在2015年逐渐开始扶植房产行业发展，从2015初开始改变房产营业税（现在叫增值税）的增收起点，以往是两证满五年免征营业税，后改为两证满两年免征营业税，加快了存量房（二手房）在市面上流通的速度，至2016年两会后，全国推行去库存，贷款利率从6.55降至4.9，首套最低首付2.5成，二套房首付比例降低，以及各大银行还有利率折扣，短短半年时间全国有170个城市呈现房价大涨的趋势，近100个城市房价翻倍，还有20多个城市涨幅超过了150%，所以我认为这是襄阳房价大涨的大环境。

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熟地市场价居高不下，土地成本上升，人材机上升，银行贷款难，民间高利融资。建设周期长，货币贬值。

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其次，谈一谈中环境，由于湖北省的省级战略是推行省内城镇化改革，城市建设的步伐加快，导致湖北省内开始全省大拆迁，襄阳也在这次大拆迁的队伍中，由于拆迁使得购房需求井喷，再加上襄阳市面上能够交易的房产也比较有限，导致需求过于集中，城区有商圈有学区的地产成为了抢购的首选目标，产能低，需求量大，以及市场上部分捂盘惜售的情况，导致严重的供小于求的现象，房价逐步攀升。

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再次，再谈谈小环境，由于拆迁货币化补偿，市民们投资的渠道也很有限，房价长期的上涨，使得有一部分市民萌生投资房产的想法，再加上商品房的概念深入人心，人们逐步形成房产等同于货币的理念（毕竟有产权的房屋变现的非常快），导致投资买房群体变多（类似2008年前后的武汉）。我觉得这是导致襄阳房价上涨的小环境。

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人为因素也有，例如本来计划三年后甚至五年后买房的人群，在看到连续三年的房价大涨后，也不得不把自己的购房计划提前。导致透支了未来三年左右的购买力，现有的购房大军变得更加庞大。

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同时政府的干预起了反效果，众所周知，襄阳于2017年下半年实行了限售政策，旨在延长投资买房的投资周期，提高投资门槛。但限售政策的推行使得市面上本身可以出售的存量房（二手房），由于政策的原因变得无法交易了，导致购房人的购房范围进一步缩小，房产的供应变得更加供不应求。很多的新房开发商看到二手房的交易受到限制，新房的购房群体人数更多，采取了进一步提价的策略。

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2017年年底，政府又以约谈的方式对开发商的定价进行限制，限制了开发商的备案价后，没想到道高一尺魔高一丈，开发商们又开始推行所谓的精装修（实际装修成本极低，装修水平也稀烂）来抬高房价，例如某某御府。甚至有极个别开发商开始学习武汉的模式，收取茶水费（收取买房好处费，明面上告诉你房子卖完了，暗地里说还有房子，但是你如果要买就必须加钱，3-8万不等，而且这部分钱不计入房款内，没有任何收据，有些地方管这行为叫买门票，武汉叫茶水费）。

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经过赋闲在家的这几个月，走访了一些中介门店和售楼部，了解到目前襄阳的购房现状就是行情火爆，供不应求，房产交易混乱，开发商套路多等等情况，再加上了解到开发商近期拿地，由于拆迁的使得购地成本变高，不断的刷新地王价，预估最近两到三年房价继续大涨的势头还难以控制。除非政府有真正打压房价的决心，否则想实现房价平稳，回归买房市场还是任重而道远啊。